El Barrio de Salamanca, microcosmos del sector inmobiliario español
La nueva burbuja inmobiliaria española; la burbuja armamentística estadounidense; Steph Curry no es Michael Jordan
El Barnes Global Property Handbook 2024 revela lo que cualquier madrileño que busque una mesa en un restaurante en el Barrio Salamanca podría haberle dicho: Madrid se ha convertido en un destino de moda para las clases adineradas. La agencia inmobiliaria con sede en Nueva York para quienes tienen 30 millones de dólares o más colocó a Madrid en el cuarto lugar entre las ciudades más populares entre los ricos del mundo, cinco lugares por encima del año pasado.
Como explica esta curiosa columna de Bloomberg News, el trabajo remoto, las crisis de América Latina y el tirón de las escuelas de negocios IE y ESCP han colocado a la capital de España en el mapa de los superricos globales. Los sudamericanos representan el 60% de los compradores de propiedades de lujo, seguidos por los británicos, franceses y estadounidenses.
Ya hace un tiempo que quedó claro que el mercado inmobiliario español ha sido una aberración global debido a esta demanda externa. Escribo “aberración” porque nadie en España, fuera de los grandes propietarios, sale ganando con otra burbuja inmobiliaria como la que ha evitado correcciones de precio similares a las que se vieron en otros países en los últimos dos años. Que esto no sea motivo de preocupación del gobierno escandaliza, aún sin sorprender, yo qué quieren que les diga.
La demanda extranjera de vivienda española ha ido en aumento desde 2020. Madrid, en particular, salió de la pandemia ganando puntos entre muchos extranjeros debido a la insistencia del alcalde y presidenta de la Comunidad de Madrid de que sus restaurantes, bares y eventos permanecieron abiertos, explica Bloomberg:
Los compradores de Colombia, Perú y Chile han estado cruzando el Atlántico en masa debido al deterioro de las condiciones en sus países. Los visados dorados para quienes invierten más de 500.000 euros (540.000 dólares) en España y los visados de trabajo para nómadas digitales también han fomentado el atractivo de Madrid.
Aun así, lo que son buenas noticias para los agentes inmobiliarios de lujo y los expatriados adinerados no lo son para todos. Es el último ingrediente de un guiso cada vez más complejo de tensiones sociales y políticas. Y no hay una solución clara.
El aumento de los precios inmobiliarios que empuja a los locales a alejarse más del centro de la ciudad es un foco de atención tanto para los políticos como para los analistas. Con un millón de euros se pueden comprar 80 metros cuadrados en Salamanca, donde los pisos de lujo cuestan 11.000 euros el metro cuadrado. Los padres foráneos que pueden pagar el alquiler de más de 10.000 euros al mes para sus hijos mientras estudian aumentan las presiones.
Los analistas sostienen que una de las principales razones por las que tantos adultos jóvenes viven con sus padres es que el mercado inmobiliario es tan caro que no pueden permitirse el lujo de salir de casa. La edad media en España para salir de casa es de poco más de 30 años, frente a una media europea de 26,4 años.
Eso también puede ayudar a explicar el colapso de la tasa de natalidad. Las cifras de nacimientos en España han caído una cuarta parte desde 2013. El año pasado alcanzaron un nuevo mínimo: 322.075 bebés nacieron en España en 2023, el nivel más bajo desde que la agencia nacional de estadísticas INE comenzó a llevar registros en 1941.
Por ahora, la reputación de España de acoger a los inmigrantes, especialmente de América Latina, y no sólo a los ricos, está amortiguando la caída de la tasa de natalidad y satisfaciendo la alta demanda de trabajadores, especialmente en el turismo y la asistencia social. La población de España está en un récord de 48,6 millones porque esa cifra incluye 6,5 millones de extranjeros.
Miguel Cardoso, de BBVA Research, considera que la combinación española de bajo desempleo, alto crecimiento económico y alta inmigración, que se ve más claramente en Madrid, es una combinación potencialmente combustible para el mercado inmobiliario. Le preocupa que, para empezar, no haya suficientes viviendas asequibles.
El porcentaje de residentes extranjeros en España ha pasado del 14% en 2020 al 18% en 2023, así que el Banco de España ha llegado a la misma conclusión, como explica El Economista, con menos garbo:
La llegada creciente de extranjeros no residentes que vienen a España para comprar vivienda es uno de los factores que está disparando los precios en el país, tanto en compra como en alquiler. Así de claro lo apunta el último informe anual del Banco de España, que asegura que el peso de estos compradores en el total de operaciones anuales ha crecido notablemente en los últimos años y además pagan precios más caros.
Los extranjeros -tanto residentes como no residentes- acapararon el 19,3% de las compraventas en 2023, con 125.000 transacciones. Si bien fue en 2022 cuando registraron un máximo histórico, haciéndose con las llaves de 134.000 viviendas en España. Estas cifras están muy por encima de la presencia que tenían en pleno boom inmobiliario, cuando apenas representaban un 7% de las transacciones.
Además de estar protagonizando un mayor número de compraventas, el informe de la entidad liderada por Pablo Hernández de Cos, gobernador del Banco de España, apunta a que estos compradores cierran operaciones a un precio superior. Concretamente, un 62,5% por encima de lo que pagan los residentes de media.
Así, explica que mientras los extranjeros adquirieron viviendas a un precio medio de 2.600 euros por metro cuadrado durante el primer semestre de 2023, los residentes pagaron a una media de 1.600 euros por metro cuadrado. "Esta demanda se caracteriza por disponer de un elevado poder adquisitivo en términos relativos", apunta el Banco de España.
La advertencia del regulador financiero es una realidad que se palpa a diario en mercados como Madrid. Andrea y Javier, una pareja que ronda los 40 años, lleva tres meses a la caza de una vivienda de más de medio millón de euros en la zona centro de Madrid. Cuentan con la financiación necesaria pero, además de la escasa oferta, se están encontrando con que su principal competidor a la hora de adquirir una vivienda de estas características son perfiles de compradores extranjeros.
El Banco de España señala además, que los extranjeros no residentes tienen un papel relevante en el auge del alquiler turístico y el alquiler de temporada, "que estaría disminuyendo el uso residencial de la vivienda en determinadas zonas y, de ese modo, contribuyendo al aumento de los alquileres en zonas tensionadas".
Esta tendencia se ha intensificado en España con la entrada en vigor en mayo de 2023 de la ley de vivienda, si bien estos movimientos empezaron a producirse ya antes al calor de la inseguridad jurídica que se generó en torno a esta controvertida normativa. Así, los propietarios se han refugiado en esta modalidad de arrendamiento para evitar la regulación de precios o las prórrogas extraordinarias de contratos que contempla la norma.
Concretamente, según los datos que maneja Idealista, la oferta del alquiler permanente bajó un 15% en el primer trimestre del año, mientras que el de temporada creció un 56%, por lo que ya supone el 11% del total de las casas ofertadas a nivel nacional.
Los que más dinero invierten son los chinos, con 3.902 euros/m2. Precisamente, ellos son los mayores beneficiarios de las Golden Visa que el Gobierno va a eliminar. Este visado dorado permite a los extranjeros no comunitarios obtener la residencia española a cambio de realizar una inversión inmobiliaria igual o superior a 500.000 euros o a través de una aportación significativa de capital en deuda. Después de los chinos se sitúan los colombianos (3.734 euros/m2), venezolanos (3.608 euros/m2) y ecuatorianos (3.608 euros/m2).
También superan la barrera de los 3.000 euros/m2 los compradores de Estados Unidos, Rusia, Suiza, Suecia, Argentina y Alemania. En cambio, los precios más modestos corresponden a los compradores de Bulgaria y Rumania, que no superan los 2.000 euros/m2, mientras que irlandeses, portugueses, belgas y franceses se mueven en el entorno de los 2.500 euros/m2.
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